ปล่อยบ้านเช่าในเชียงใหม่ยังไงให้ปัง! เคล็ดลับตั้งราคาอย่างมืออาชีพ

การให้เช่าทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านของตัวเองหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ถือเป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการสร้างรายได้เสริม แต่เพื่อให้ประสบความสำเร็จในธุรกิจนี้ คุณจำเป็นต้องเข้าใจวิธีการตั้งค่าเช่าที่เหมาะสมและคำนึงถึงปัจจัยสำคัญต่าง ๆ ที่อาจส่งผลต่อผลตอบแทนของคุณ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงอย่างจังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักท่องเที่ยวและผู้เช่าระยะยาวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ

ทำไมการตั้งราคาเช่าที่เหมาะสมจึงสำคัญ

การตั้งราคาเช่าที่เหมาะสมไม่เพียงแต่ช่วยให้คุณสามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายและสร้างผลกำไรได้เท่านั้น แต่ยังช่วยดึงดูดผู้เช่าคุณภาพที่พร้อมจะดูแลทรัพย์สินของคุณอีกด้วย ตัวอย่างเช่น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่หลายคนตั้งราคาเช่าอย่างระมัดระวังโดยใช้ข้อมูลตลาด เช่น ราคาเฉลี่ยของบ้านในทำเลนั้น รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น โรงเรียน ตลาด และห้างสรรพสินค้า

ประโยชน์ของการตั้งราคาที่เหมาะสม

1. ครอบคลุมค่าใช้จ่ายและสร้างกำไร: การกำหนดราคาที่ต่ำเกินไปอาจไม่ครอบคลุมต้นทุน เช่น ค่าบำรุงรักษา ภาษีทรัพย์สิน และประกันภัย แต่ถ้าสูงเกินไปก็อาจทำให้หาผู้เช่าได้ยาก
2. ดึงดูดผู้เช่าคุณภาพ: ราคาที่เหมาะสมช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงการปล่อยบ้านว่างและดึงดูดผู้เช่าที่มีความรับผิดชอบ ตัวอย่างเช่น บ้านเช่าในโซนยอดนิยมอย่างโซนรอบๆเซนทรัลเฟสติวัล สองข้างถนนวงแหวนรอบ2 หรือรอบ ๆ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ จะได้รับความสนใจมากหากตั้งราคาอย่างเหมาะสม

วิธีการคำนวณค่าเช่าโดยใช้กฎ 1%

หนึ่งในวิธีที่ง่ายที่สุดในการกำหนดค่าเช่าคือการใช้ “กฎ 1%” ซึ่งหมายความว่าค่าเช่ารายเดือนควรอยู่ที่ประมาณ 1% ของมูลค่าทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น หากคุณลงทุนซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท ค่าเช่าควรอยู่ที่ประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม คุณควรพิจารณาปัจจัยเสริมอื่น ๆ เช่น ค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่นั้น ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวในอำเภอหางดงหรือสารภี อาจมีราคาค่าเช่าที่แตกต่างจากบ้านในเขตเมืองชั้นใน เช่น บ้านในเขตอำเภอเมืองหรือพื้นที่ใกล้กับตลาด คอมมูนิตี้มอล หรือห้างสรรพสินค้า มักจะสามารถตั้งราคาสูงกว่าได้เนื่องจากความสะดวกสบายและความต้องการที่สูงในพื้นที่นั้น

ปัจจัยที่ต้องพิจารณาในการตั้งราคาค่าเช่า

1. ทรัพย์สินที่คล้ายกันและแนวโน้มตลาด

การศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่คล้ายกันในพื้นที่ใกล้เคียงเป็นสิ่งสำคัญ คุณสามารถตรวจสอบข้อมูลได้จากเว็บไซต์ประกาศขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการสำรวจในพื้นที่จริง เช่น ค่าเช่าเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวในหมู่บ้านจัดสรรที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และระบบรักษาความปลอดภัย อาจสูงกว่าบ้านในชุมชนทั่วไป

2. สิ่งอำนวยความสะดวกและลักษณะเฉพาะของทรัพย์สิน

บ้านที่ได้รับการตกแต่งอย่างดี มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง และมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น และเฟอร์นิเจอร์ครบชุด จะสามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้สูงกว่า
จำนวนห้องนอนที่มากขึ้นสามารถส่งผลให้ราคาค่าเช่าสูงขึ้น เนื่องจากตอบสนองต่อความต้องการของครอบครัวหรือผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยเพิ่มเติม บ้านที่มี 4 ห้องนอนในทำเลที่ดี มักสามารถตั้งราคาค่าเช่าได้สูงกว่าบ้านที่มี 2 ห้องนอนในพื้นที่เดียวกัน

3. ทำเลที่ตั้งใกล้โรงเรียนนานาชาติ

ทำเลที่อยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ เช่น NIS, Unity หรือ ABA ในเชียงใหม่ มักจะมีค่าเช่าที่สูงขึ้น เนื่องจากกลุ่มผู้เช่าต่างชาติมีกำลังซื้อสูงและต้องการความสะดวกในการเดินทางไปโรงเรียนของบุตรหลาน บ้านเช่าเชียงใหม่ในบริเวณนี้จึงสามารถตั้งราคาที่สูงกว่าปกติได้ บ้านที่ได้รับการตกแต่งอย่างดี มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง และมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น และเฟอร์นิเจอร์ครบชุด จะสามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้สูงกว่า ตัวอย่างเช่น บ้านในโครงการระดับพรีเมียมที่อยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ เช่น NIS ในโซนวงแหวนรอบสองรวมโชค Unity ใกล้แยกดอนจั่น หรือ ABA ถนนคันคลองใกล้ตลาดแม่เหียะ มักเหมาะสำหรับครอบครัวต่างชาติและสามารถตั้งราคาค่าเช่าได้สูงกว่าบ้านในพื้นที่ทั่วไป

4. ฤดูกาล

ในเชียงใหม่ ฤดูกาลท่องเที่ยวมีผลต่อความต้องการเช่าอย่างชัดเจน ช่วงฤดูหนาวซึ่งเป็นไฮซีซั่น มักจะมีผู้เช่าที่เป็นนักท่องเที่ยวระยะยาวมากขึ้น ในขณะที่ช่วงฤดูฝนอาจต้องพิจารณาส่วนลดหรือโปรโมชั่นเพื่อดึงดูดผู้เช่า

5. กฎหมายควบคุมค่าเช่า

ในประเทศไทย เราจะทราบกันดีว่าไม่มีกฎหมายควบคุมค่าเช่าอย่างเข้มงวดเหมือนในต่างประเทศ (ที่พัฒนาแล้ว) แต่คุณก็ควรทำความเข้าใจกฎระเบียบพื้นฐาน เช่น การทำสัญญาเช่าที่เป็นธรรมและเงื่อนไขการปรับขึ้นค่าเช่า เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายที่อาจจะเกิดขึ้นในภายหลัง

6. ค่าใช้จ่ายและผลตอบแทนทางการเงิน

ควรประเมินต้นทุนการเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างรอบคอบ เช่น ค่าบำรุงรักษา ค่าประกันภัย และค่าภาษี เพื่อให้มั่นใจว่าค่าเช่าที่คุณตั้งไว้สามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายเหล่านี้และสร้างผลกำไรได้ ตัวอย่างเช่น บ้านที่มีสวนขนาดใหญ่หรือสระว่ายน้ำ อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับการดูแลรักษา

ค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องพิจารณา

เมื่อคุณตั้งราคาค่าเช่าสำหรับทรัพย์สินของคุณ มีค่าใช้จ่ายหลายประเภทที่ควรพิจารณาเพื่อให้แน่ใจว่าคุณสามารถครอบคลุมต้นทุนและทำกำไรได้อย่างเหมาะสม นี่คือค่าใช้จ่ายหลักที่ควรคำนึงถึง:

1. ค่าเช่ารายเดือน	ค่าใช้จ่ายหลักที่ผู้เช่าต้องชำระ ซึ่งจะต้องระบุในสัญญาเช่า โดยทั่วไปจะชำระเป็นรายเดือน
2. ค่าส่วนกลาง	เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการดูแลรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางในอาคาร เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และการรักษาความปลอดภัย ค่าส่วนกลางนี้มักจะถูกเรียกเก็บแยกจากค่าเช่า
3. ค่าน้ำและค่าไฟ	ผู้เช่าจะต้องชำระค่าน้ำและค่าไฟตามการใช้งานจริง ซึ่งอาจมีการเรียกเก็บแยกจากค่าเช่าหรือรวมอยู่ในค่าส่วนกลาง
4. เงินประกันความเสียหาย	มักจะเก็บกันที่ 2 เดือนตามกฎหมาย เพื่อคุ้มครองเจ้าของบ้านหรือคอนโดจากความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น
5. ค่าตกแต่งและค่าเสื่อมราคาเฟอร์นิเจอร์	หากมีการตกแต่งภายในสำนักงานหรือที่พัก ควรมีการวางแผนค่าใช้จ่ายสำหรับเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ต่าง ๆ รวมถึงการคิดถึงค่าเสื่อมราคาในระยะยาว
6. ค่าอินเทอร์เน็ตและโทรศัพท์	ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งและใช้งานอินเทอร์เน็ตและโทรศัพท์ ซึ่งอาจแตกต่างกันไปตามประเภทบริการที่เลือกใช้
7. ค่าบริการเพิ่มเติม	รวมถึงค่าซ่อมบำรุง ค่าบริการทำความสะอาด และค่าบริการอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดูแลรักษาทรัพย์สิน
8. ภาษีโรงเรือน	อัตราภาษีโรงเรือนอยู่ที่ 12.5% จากค่าเช่า ควรคำนึงถึงภาษีนี้เมื่อกำหนดราคาเช่า
9. ค่าที่จอดรถ	หากมีบริการที่จอดรถ ควรพิจารณาค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับผู้เช่าที่ต้องการที่จอดรถในพื้นที่
10. ค่าประกันภัยทรัพย์สิน	การประกันภัยสามารถช่วยลดความเสี่ยงจากความเสียหายหรือเหตุการณ์ไม่คาดคิดที่อาจเกิดขึ้นกับทรัพย์สินของคุณ

7. สิ่งที่รวมอยู่ในค่าเช่า

ผู้ให้เช่าควรชี้แจงว่ารวมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างในค่าเช่า เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าบริการทำความสะอาด ตัวอย่างเช่น บ้านเช่าที่มีการรวมค่าส่วนกลางและบริการดูแลสวน อาจเรียกเก็บค่าเช่าได้สูงกว่า

8. การใช้ส่วนลดหรือข้อเสนอพิเศษ

การเสนอส่วนลดหรือโปรโมชั่น เช่น ยกเว้นค่ามัดจำบางส่วน หรือให้ส่วนลดค่าเช่าในเดือนแรก อาจช่วยดึงดูดผู้เช่าได้ในช่วงที่มีคู่แข่งสูง โดยเฉพาะช่วงฤดู burning season อย่างปลายเดือนกุมภาพันธ์ มีนาคม ไปจนถึงเมษายน ช่วงนี้เป็นรู้กันทั่วโลกแล้วว่าเชียงใหม่มีค่ามาตรฐานของฝุ่น PM2.5 ที่สูงที่สุดในโลกติดอันดับมานานหลายปี (ผู้เขียนได้รับการแจ้ง cancel บ่อยครั้งจากผู้เช่าต่างชาติที่โอนเงินเช่าห้องมาแล้วแต่พอได้รับข้อมูลเรื่องนี้ก็ถอยกันแทบทุกราย)

คุณอาจจะต้องมองหาตลาดการเช่าระยะสั้นจากนักเดินทางชาวไทย ลูกค้าประเภทเซลล์แมนที่ต้องเดินทางตลอด หรือกลุ่มวัยรุ่นที่ไม่หวั่นฝุ่นหนาๆ โดยนำเสนอข้อความที่ตรงความต้องการกลุ่มเป้าหมายใหม่ในซีซั่นนี้ของคุณ.

---

สรุป

การกำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสมในจังหวัดเชียงใหม่เป็นกระบวนการที่ต้องพิจารณาอย่างละเอียด การตั้งราคาที่สูงเกินไปอาจทำให้ผู้สนใจเลี่ยงไปเช่าที่อื่น ในขณะที่การตั้งราคาต่ำเกินไปอาจทำให้คุณเสียโอกาสในการสร้างผลกำไร ดังนั้น การวิเคราะห์ตลาด ศึกษาข้อมูล และคำนึงถึงปัจจัยต่าง ๆ ที่กล่าวมาข้างต้นจะช่วยให้คุณสามารถกำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสมได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเพิ่มโอกาสในการดึงดูดผู้เช่าคุณภาพที่จะช่วยดูแลทรัพย์สินของคุณในระยะยาว